En los próximos artículos vamos a tratar diferentes aspectos de finanzas personales. En este primero queremos analizar dudas habituales sobre el endeudamiento personal como: ¿Hay algún nivel de endeudamiento óptimo? ¿Hay algún nivel de endeudamiento máximo? Si los intereses son prácticamente cero, ¿conviene amortizar un préstamo?
En España la principal razón para endeudarse suele ser la adquisición de una primera vivienda, así que centraré el análisis en este tipo de deuda y trataremos brevemente el endeudamiento para invertir.
¿Conviene comprar una vivienda o alquilarla?
Depende de ti.
El endeudamiento para comprar una vivienda es habitual porque se reemplaza el coste del alquiler por el coste de la deuda hipotecaria, que habitualmente suele ser inferior. Además, poseer una vivienda habitual, suele proporcionar una sensación de seguridad y estabilidad que el alquiler no ofrece.
Por otro lado, la compra de una vivienda supone dedicar unos recursos financieros significativos en una edad crítica, que podrían dedicarse a otras inversiones quizá más interesantes, como montar tu propio negocio. Además, comprar una vivienda puede limitar la movilidad y con ello las posibilidades de mejora profesional.
Por último, hay que tener en cuenta que comprar una vivienda puede resultar una buena, regular o mala inversión. Y al hacerla típicamente con deuda, el efecto se multiplica. Por poner un ejemplo negativo, si compraste una vivienda de 300.000€ en el año 2007 con 280.000€ de deuda, y ahora el precio de mercado de la vivienda es 200.000€ y te quedan 210.000€ de deuda, financieramente hubieras estado mucho mejor alquilando seguramente.
Por ello, creo que comprar o no una vivienda es una decisión muy personal.
Tu nivel de endeudamiento depende de tu perfil de riesgo
No existe un nivel óptimo de endeudamiento para todos. Hay personas que pueden y quieren asumir más riesgo y otras menos. Aquellas con un perfil de riesgo mayor podrán endeudarse más que las que tienen un perfil de riesgo menor.
Para dos personas con los mismos ingresos y gastos, tener una hipoteca de 200.000€ para comprar una vivienda de 250.000€, puede suponer que una de las dos esté incómoda con el riesgo y la otra no.
Por tanto, lo importante es tener el nivel de deuda con el que te sientas cómodo.
Cuando el nivel de endeudamiento es peligroso
No obstante, hay ciertos niveles de endeudamiento que se pueden considerar peligrosos para cualquier persona. Como regla general, si el servicio de la deuda (pago de principal más intereses) supone más del 40% de tus ingresos mensuales, esto suele considerarse demasiada deuda. Por otro lado, endeudarse más de 4 veces tu capital actual, suele considerarse señal de mucho riesgo también. Normalmente, la entidad bancaria a la que le solicites el préstamo vigilará que no se excedan estos límites.
Por ejemplo, si tus ingresos mensuales son de 2.000€, el servicio de la deuda no debería ser superior a 800€ al mes. Y si quieres comprar una vivienda de 200.000€, deberías disponer de 40.000€ para invertir y no solicitar una hipoteca de más de 160.000€.
Cuanto menos te cueste hacer frente al servicio de la deuda y menos te endeudes en porcentaje de tu patrimonio, menos expuesto estarás a cambios en tu situación financiera personal o a cambios en el valor del inmueble que estés comprando.
¿Conviene amortizar una hipoteca?
Depende. Cuanto menor es el tipo de interés más deuda puedes asumir, pero como cada uno tiene un nivel de riesgo propio, habrá personas que prefieran amortizar y dormir más tranquilos y otros preferirán utilizar ese importe para realizar otras inversiones. Teniendo en cuenta el riesgo, las dos opciones son equivalentes.
¿Conviene amortizar reduciendo el plazo o la cuota?
Conviene siempre reducir cuota y mantener el plazo inicial. La razón es que reduciendo cuota, por un lado reduces el importe mensual a pagar y por tanto reduces el riesgo de la deuda, y por otro, siempre tienes la opción de hacer más amortizaciones en el futuro al ritmo que quieras.
Si reduces el plazo, no tienes la opción de volver a aumentarlo fácilmente en el futuro. Reduces tu campo de maniobra.
Reducir cuota es la alternativa que mantiene más opciones abiertas, para seguir reduciendo cuota o plazo más adelante.
¿Qué plazo conviene elegir?
Para un mismo tipo de interés, el más largo que te ofrezcan. La razón es que siempre podrás amortizar más adelante al ritmo que te convenga.
Endeudamiento e inversión financiera
En el caso de la inversión financiera, el endeudamiento depende de nuevo del perfil de riesgo. ¿Es mejor invertir 10.000€ en un fondo indexado o invertir 20.000€ pidiendo 10.000€ prestados? Corregidas por riesgo, ambas opciones son totalmente equivalentes (ver artículo «Riesgo, volatilidad y ratio de Sharpe»).
Pero al contrario que con la vivienda habitual donde existe un aspecto más emocional, con la inversión financiera son todo números. Y aquí mi recomendación es que, para la enorme mayoría de los inversores, no conviene endeudarse para invertir en mercados financieros. Y la razón es que una inversión de máximo riesgo en mercados financieros sin deuda ya supone suficiente riesgo para la mayoría de los inversores.
Pasar la crisis de la COVID-19 con las carteras más arriesgadas cayendo un 28% entre el 19/02/2020 y el 23/03/2020 (ver estadísticas) ya es suficientemente duro como para hacerlo con deuda y multiplicar estas pérdidas.
Por esta misma razón hay que evitar instrumentos que de una manera u otra «apalanquen» tu inversión. Por ejemplo, con los CFDs puedes invertir 1.000€ pero comprar acciones por valor de 10.000€, lo que es equivalente a asumir una deuda de 9.000€. Basta una caída de la acción del 10% para que pierdas el 100% de tu inversión.
Conclusión
Asumir deuda para comprar una vivienda es una opción muy personal, pero endeudarse para invertir en mercados financieros es en general una mala idea.
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Buenos días,
Lo que aportáis en divulgar educación financiera gratuitamente no tiene precio.
Soy cliente y cada día más a gusto.
Gracias y felicidades para todo el equipo
¡Muchas gracias Mikel!
Buenos días
Muy buen artículo!!
Yo siempre había amortizado la hipoteca en tiempo, en lugar de en cuota y la visión y el razonamiento que explicáis nunca lo había visto desde ese punto de vista y me habéis abierto los ojos. Bien es verdad que como apuntáis depende de cada uno sentirse cómodo y se tiende a acabar con la deuda cuanto antes. Pero con los niveles de tipos de interés actual siempre es mejor tener dinero en el bolsillo todos los meses.
Un saludo y gracias
Muchas gracias Juan. Siempre conviene tener como poco uno 6-8 meses de gastos fijos en efectivo en cualquier caso.
No puedo estar más de acuerdo con Mikel. La educación financiera es algo básico en la vida de cualquier persona, y sin embargo no se ha contemplado como tal en los planes educativos reglados que ha habido hasta ahora en España. Enhorabuena porque lo hacéis realmente bien.
¡Muchas gracias Rubén! Estos mensajes de apoyo nos ayudan mucho a seguir por este camino. Un saludo.
Enhorabuena por el artículo y por el esfuerzo que hacéis! :). Una duda que se me plantea es que se recomienda «no endeudarse para invertir» mezclado con el tema hipotecario, pero creo que no se llega a analizar el cruce de ambos no? Por ejemplo, qué es preferible, pagar mayor entrada en la hipoteca? o abonar menos e invertir ese dinero?
Como bien decís creo que es algo muy matemático, si el interés es del 1% en el primer caso y tenemos cierta garantía de que sacaremos un 3% en el segundo a una media de 30 años… Por lo que creo que estando donde están los tipos de interés lo segundo tiene más sentido ya que a la larga nos debería generar más; pero me gustaría saber si esto no entra en conflicto con la segunda parte de «no endeudarse para invertir» porque es deuda al fin y al cabo (aunque entiendo que bajo esa regla de tres nadie debería invertir hasta tener pagada su casa ^_^’)
Muchas gracias Mario. Tu pregunta es muy interesante: «¿Conviene pagar mayor entrada en la hipoteca o abonar menos, pedir más prestado e invertir ese dinero?».
Creo que si la deuda se pide para la compra de vivienda, mientras no supere los límites que comenta en el artículo y duermas tranquilo, no hay problema en pedir más deuda y guardar parte del dinero inicial para inversión, o cualquier otra cosa. De hecho te diría que en cualquier caso no hay que apurar con la entrada y conviene dejar unos 6-8 meses de gastos fijos en cuenta corriente como fondo de imprevistos.
Cuando hablo de que no conviene endeudarse para invertir, me refiero a deuda que se pide específicamente para apalancar la inversión y aumentar el riesgo de la inversión. Además la deuda asociada a inversión suele ser más cara (mayor tipo de interés) y además si baja el valor de las inversiones pueden obligarte a vender anticipadamente o poner más dinero.
Poniendo algunos ejemplos con valor neto total de 50k€:
1. Cartera de inversión 100k€ y deuda a la inversión de 50k. No lo recomendaría, mucho riesgo.
2. Vivienda de 100k€ y deuda hipotecariade 50k€. Perfecto.
3. Cartera de inversión de 25k€, vivienda de 100k€ y deuda hipotecaria de 75k€. Ok.
4. Cartera de inversión de 25k€, vivienda de 100k€ y deuda hipotecaria de 75k€. Ok.
5. Cartera de inversión de 50k€, vivienda de 100k€ y deuda hipotecaria de 100k€. No lo recomendaría por superar el ratio de apalancamiento en la vivienda.
¡Un saludo!
Unai
Buenos días Unai.
Muy de acuerdo en prácticamente todo, y muy poco de acuerdo en una idea. 🙂
La conveniencia o no de comprar una vivienda frente a alquilar depende simplemente del tiempo estimado de permanencia en esa vivienda en alquiler y del tiempo estimado de mantenimiento de la vivienda comprada.
Independientemente de la aversión al riesgo, que como sabemos es una cuestión personal, las matemáticas no engañan.
Hasta un horizonte de aproximadamente 10 años es más rentable el alquiler, debido a que los costes iniciales de la compra (impuestos, notaría, intereses, etc) son muy elevados y no se recuperan. A partir de esos 10 años, la revalorización (habitual) de la vivienda, la cuota normalmente más baja de compra que de alquiler, y la posibilidad de recuperar una buena parte de la inversión hace que la vivienda comprada tenga un VAN más elevado.
La cifra exacta de dicho horizonte depende de los importes analizados, revalorizaciones, intereses, impuestos, etc.
Adicionalmente una vivienda comprada siempre puede alquilarse por debajo de ese horizonte y obtener una rentabilidad apalancada sobre el capital inicial bastante estable e interesante. Algo parecido a tu tesis de amortizar cuota frente a plazo o de endeudarse siempre al máximo plazo concedido, puesto que aumenta nuestra capacidad de maniobra, opiniones ambas que comparto completamente.
Recomiendo a cualquiera ver el análisis de BBVA Valora al respecto, donde puede ver dicho plazo de igualdad de compra frente a alquiler, en función de varios parámetros como importe, fondos propios, interés, euribor, coste del alquiler, revalorización de la vivienda, coste de oportunidad frente a otra inversión, etc. (siento no poder poner un enlace pues es una funcionalidad interna de la app).
En resumen, a largo plazo, al igual que los fondos indexados en acciones convergen en su rentabilidad promedio y reducen la volatilidad, la rentabilidad medible de la compra y del alquiler también convergen, pero son muy diferentes entre sí.
En resumen creo que tener un alquiler es un gasto puro y duro, y comprar una vivienda es una “posibilidad” de convertir ese gasto en una inversión a largo plazo. Las inversiones como ya sabemos requieren de recursos propios y ajenos y tienen riesgos, pero suelen tener rentabilidades asociadas.
En cualquier caso, enhorabuena por este blog y por ese fantástico proyecto que es Indexa Capital. Cada vez mas convencido que la educación económica y financiera debería formar parte de la educación reglada desde secundaria.
Saludos
David.
Hola David,
Muchísimas gracias por tu comentario. Me ha parecido interesantísimo y saca a relucir muchas cuestiones de la compra de vivienda que no he mencionado en el artículo como los elevados costes de transacción.
Estoy contigo en que si la idea es vivir mucho tiempo en la vivienda, centrando el análisis en los costes la compra suele salir ganadora.
Lo que no incluye tu análisis es que con el dinero necesario para afrontar la compra de la vivienda (normalmente mínimo 20% del coste) podrían dedicarse a otras inversiones quizá más interesantes, como montar tu propio negocio en una edad crítica o el tema de la movilidad. Por esta razón me decanto por indicar que es una decisión personal.
Por otro lado, los datos (https://brainsre.news/asi-esta-el-mercado-del-alquiler-en-europa/ ) indican que hay países donde está más generalizada la compra de vivienda y en otros el alquiler así que parece que que elegir una u otra opción tiene mucho de cultural.
Pero en cualquier caso, reitero que me parece muy muy interesante realizar el análisis de costes que planteas.
Gracias por tu respuesta Unai.
Muy de acuerdo contigo en que suele ser haber un criterio personal y un sesgo cultural.
También hay otras variables que no hemos mencionado ninguno, como evolución del precio de la vivienda, evolución del precio del alquiler, que entran más en la especulación, o incluso la liquidez de nuestra inversión.
La opción de dedicar esos recursos a otras inversiones más interesantes es muy cierta, pero obviamente depende de la rentabilidad de dichas opciones y también de su riesgo implícito. Sí la nombraba como un coste de oportunidad (invertir ese mismo 20% en otro tipo de activo), aunque quizá tú te refieras más a una opción de emprendimiento personal. Ahí de nuevo hay un componente de criterio individual y aversión a uno u otro tipo de riesgo.
Un placer compartir opiniones contigo.
David.
Muchas gracias por el artículo. Invertir en vivienda VS invertir en bolsa es un tema al que llevo algunos meses dando vueltas y desde luego esto me aporta mucha luz. Aprecio mucho el esfuerzo, aunque se me hace corto pues a mí también me surgen dudas relacionadas con lo que se discute en los comentarios (que también me viene muy bien para ampliar). Así que gracias a todos y sigan con el debate que es muy útil también 🙂
Hola Marina,
Muchas gracias por tu comentario.
Hola! Muchas gracias por vuestros artículos. Llevo seis meses indexada y cada día más contenta con vosotros.
En mi caso tengo 35 años y aún vivo de alquiler.
Si algún día me compro una casa será a «toca teja» porque endeudarse con el banco me parece muy mala idea. Es una institución que se lucra con las ilusiones de los trabajadores y no comparto su ética parasitaria. Eso de estar endeudado 40 o más años me da vértigo solo de pensarlo.
¿La seguridad de tener un propio hogar? Bueno, poseer una vivienda ya te ata a ese lugar de por vida, luego salen humedades, necesitas remodelar la cocina o el vecino puede prenderle fuego a su casa y llegar a la tuya (ni comentar lo que implica tener vecinos)
En mi opinión deberíamos empezar a hacer boicot a los bancos y tener cada día menos capital en ellos, son peores que la mafia siciliana.
Un abrazo desde la distancia de seguridad!
Hola Laura. ¡Muchas gracias por tu mensaje! Yo creo que endeudarse para comprar una vivienda es una opción lícita que permite sustituir el coste del alquier por el coste del préstamo y los costes de transacción y que los bancos cumplen su función juntando depósitos de personas a las que les sobra el efectivo y prestándoselo a los que lo necesitan.
Dicho esto, tu opción de no endeudarse me parece perfectamente razonable también ya que no tener deuda minimizar el riesgo financiero de no poder devolverla.
Unai
Buenas noches Unai,
Sobre la cuestión de amortizar reduciendo cuota en lugar de plazo, ya me había dado cuenta de esa ventaja por mi cuenta y estoy totalmente de acuerdo (con todo el artículo en realidad).
Sin embargo, en mi caso particular, vivo en Bizkaia, y puedo deducirme hasta 8500€ anuales de la hipoteca. Como no llego con la hipoteca, había pensado amortizar hasta llegar a los 8500€ todos los años. Y como siempre voy a tener que amortizar para llegar a esos 8500€ porque la hipoteca es de tipo fijo, he pensado que en mi caso da un poco igual si amortizo cuota o plazo.
¿Quizás lo más inteligente sería reducir cuota, y en los meses de Enero amortizar hasta llegar a 8500€ ( teniendo en cuenta las cuotas de ese año) para reducir los interés que se paguen ese mismo año? O quizás me estoy liando mucho, tratando de rizar el rizo.
Un saludo y mil gracias por todo lo que aportáis.
Buenos días Lander,
Gracias por tu mensaje. Efectivamente si en tu caso quieres limitar la amortización a 8.500 para maximizar la ventaja fiscal da un poco lo mismo reducir cuota o plazo.
Lo que comentas de amortizar en enero en vez de en diciembre tiene todo el sentido del mundo: te ahorraras los intereses de ese año.
Un saludo
Unai
Hola Unai, te hago una pregunta concreta respecto a las opciones que has puesto en uno de los comentarios:
– cartera de inversión de aproximadamente 50.000 (quizá menos)
– vivienda de 83.000
– hipoteca de 60.000
y la vivienda es para poner en alquiler, no primera vivienda, ¿recomendarías esta deuda para invertir o no?
hipoteca fija al 2% con cuota mensual que supone una octava parte del salario,
muchas gracias,
saludos,
Hola Pedro,
Muchas gracias por tu consulta. En general no recomiendamos invertir con crédito ya que en general es un riesgo que pocas personas pueden aguantar cuando vienen mal dadas.
En el caso concreto que me indicas, si la primera vivienda ya es de tu propiedad, a mi me parece un nivel de riesgo razonable, pero al final eres tu quien debe reflexionar si es un nivel de riesgo adecuado para ti.
Un saludo